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「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」④収益評価編

公開日: : 最終更新日:2015/12/25 不動産投資編, 不動産融資大学, 融資大学

 

不動産

こんにちは^^。

仮面銀行マンkです。

今回は、不動産投資家の為のお話です。

 

「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」④についてです。

このコラムをご覧になる方は、

不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、

あえて、専門用語を使っていきます。

 

第一回目は、「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」でした。

第二回目は、「銀行の積算評価~土地~」でした。

第三回目は、「銀行審査のプロがこっそり教える~積算評価の真実~建物編」


ということで、お話進めます。

なお、

このコラムをご覧になる方は、

不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、

あえて、専門用語を使っていきます。

不動産投資のポイント=キモ
は、

出来るだけ自己資金の支出を抑えて
逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。

加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。

不動産投資の事業計画と成長に、


金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながり

これを利用して資産と収入を拡大していくということでした。



ここまで、いいですね。



不動産融資では、
10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。

では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのでしょうか?

担保があるからだ。ということは何回もお話していますね。


重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。


その根拠が、

銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。

もう一つが、


その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。

 

では、収益評価方法の具体的な内容についてお話しますね。

 

いきなり、算式を載せます^^。

収益評価=(年間収入ー年間必要経費)÷還元利回り

が一般的です。

 

年間収入

新築の場合、満室収入を10%か20%減額して算定します。

(つまり、予想空室率を10%~20%見込んでいるわけです。)

 

中古物件の場合、現状の収入と新築より厳し目に視た予想空室率(例30%)

のどちらか低いほうを採用します。

 

年間必要経費

これには、固定資産税、火災保険料、修繕費、減価償却費、諸経費等が含まれます。

 

還元利回り

これは、各銀行とも微妙に違うと思います。

一般的には、8%~10%程度です。

特に、地域性、希少性等によって違いが出てきます。

 つまり、

この還元利回りが、

審査のキモになるのです。

 

その、物件があるエリアの将来性、そのエリアの人口予想等…..。

普段は、8%~10%でいいと思います。

以前お話した、積算評価とこの収益評価を自分なりに計算して、

投資物件購入の際、判断してみてください。

 

仮面銀行マンk

 

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