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「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」①

公開日: : 最終更新日:2015/12/25 不動産投資編, 不動産融資大学, 融資大学

 

不動産

こんにちは^^。


仮面銀行マンkです。


今回は、不動産投資家の為のお話です。

 

「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」①についてです。

つまり、


積算価格と収益還元価格についてです。

 

不動産投資とは…..。

他人のお金で、自分の資産を拡大させていく…

しかも長期の融資を、低い金利で受けて…

 

ということで、

金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれ、

これを利用して資産と収入を拡大していくわけです。

通常、企業が運転資金を借りる場合、長くても5~7年が返済の期限です。

これが、不動産投資だと、10年、20年、超長期になると、

30年というローンも組めます。


では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのしょうか?

それは、ズバリ!担保があるからです。

そして、


その物件の、耐用年数と、収益が上がる構造と、担保価格が

銀行不動産ポイン融資のポイントです。


耐用年数は、木造、鉄骨造り、鉄筋コンクリート造り等々で変わります。

収益が上がる構造は、説明する必要もないのですが、

もっとも重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。

 

銀行は、不動産投資家の融資が滞った時、通常は2~3回ぐらいが限度で、

それ以上になると、当初契約した長期での返済はもうダメで、

一括返済を迫ります、(これを期限の利益の喪失といいます)


当然一括返済できるはずもなく、借主の意思に関係なく、

競売にかけて、物件を売った代金から、お金を回収します。


その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。


もう一つが、

その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。


世間の不動産投資本には「どちらの評価も大事」と書かれています。

その通りです。

2つの評価基準があり、この2つの評価基準に達した物は、

銀行の評価基準を満たしている…という事です。

(ただし、どちらも満たしているという物件はほとんどありません)


ここからが重要ですが、

では、銀行は、この2つをどのように組み合わせて評価しているのか?

これは、審査のキモになる部分ですので、詳しくはお話できませんが、

この読者の方々だけには、その触りをお教えしますね。

それが、今後の銀行融資を借りる時の参考になるはずですから。


不動産融資の場合、新築を除き、大抵積算価格では、

評価割れなることが多いです。

建物の評価次第ですが、中古物件の場合はまず割れます。

 

その際、収益評価と組み合わせて、

積算価格40%と収益価格60%、積算価格50%と収益価格50%とか

組み合わせて、評価してみるのです。

 

その物件の立地により、人気エリアであれば、収益評価を増したり….。

家賃保証が付いていたり……。

いわば、そのさじ加減が審査マンの力の見せ所でもあるのです(^O^)


金融機関によりその評価方法はまちまちでしょうが、

どこでもこの2つの加重平均で評価を出しているはずです。


参考になりましたか?


次回は、もう少し突っ込んで、

積算評価方法の具体的な内容についてお話しますね。


これを知れば、あなたも、

銀行の立場からその物件を診ることがデキルようになります。


楽しみにしていてください。

 

仮面銀行マンk

 

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