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「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」②土地評価編

公開日: : 最終更新日:2015/12/25 不動産投資編, 不動産融資大学, 融資大学

 

不動産

こんにちは^^。


仮面銀行マンkです。


今回は、不動産投資家の為のお話です。

 

「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」②についてです。

今回、第二回目は、「銀行の積算評価その真実」

 

このコラムをご覧になる方は、

不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、

あえて、専門用語を使っていきます。


不動産投資のポイント=キモは、

出来るだけ自己資金の支出を抑えて

逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。

加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。



実は、現在の低金利環境下では

借入金利の負担そのものは、あまり関係ありません。

つまり、決算書上の損益は当然ながら、

実際のキャツシュフローを生むこと、
 
不動産投資の事業計画と成長に

金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながり

これを利用して資産と収入を拡大していくわけです。


通常、企業が設備資金を借りる場合、長くても5~7年が返済の期限です。

これが、不動産投資だと、10年、20年、超長期になると、

30年というローンも組めます。

 

では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのしょうか?

それは、前回お話しましたが、

担保があるからです。

 

その物件の、耐用年数と、収益が上がる構造と、担保価格がポイントだ、

というお話は前回しました。

 

重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。


その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。

もう一つが、


その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。

世間の不動産投資本には「どちらの評価も大事」と書かれています。

その通りです。

どこでもこの2つの加重平均で評価を出しているはずです。

いわば、そのさじ加減が審査マンの力の見せ所でもあるのです(^O^)


金融機関によりその評価方法はまちまちでしょうが…..。

 

では、積算評価方法の具体的な内容についてお話しますね。


 これを知れば、あなたも、

銀行の立場からその物件を診ることがデキルようになります。

 

まず、土地についてです。

詳しく書けば、本1冊になりますが…..。

 

まず、土地の評価には、

①相続税評価額路線価(国税庁)、

②固定資産税路線価(市町村)、

③公示価格(国土交通省)、

④基準地価(都道府県)

というのがあることを頭に入れてください。

(ー)が所轄官庁です。

 

ちなみに、

 公示価格・基準地価の8割水準相続評価路線評価額

7割水準固定資産税評価の目安です。

 

この4つの価格に対して、

土地の形状、奥行、接面道路事情、特殊要因等

を勘案して(事情補正といいます)

評価を出すことは、一般的にも想像がつくところです。

 

でも、実はこれだけではないのです。

何だと思いますか?

 

銀行だって、自分達の出した評価って、大丈夫かなあ…..。

ってちょっと不安なはずなんです。

 

そこで、どうするか……。

 

⑤最近のその物件の近くで、売買された事例を参考にするのです。

そして、もう一つが、

業者に聞いてしまえ!ということです。

 

銀行は、表だっては、そういうことは言いたがりませんが、

同業者=不動産業者の情報が、堅いことを知っているからです。

 

それが、その銀行の取引先なら、なおさら信用度は高いはずです。

このように、①~⑥を参考に積算評価を出すわけです。

 

投資家としては、

①~④は、ネットで確認できますから、当然なんですが、

⑤~⑥=地道に足での聞き込みが、

あなたの積算評価能力を高めることになります。

 

つまり、

販売業者の言う、価格を鵜呑みにすることは無くなるはずです。

次回は、建物の解説をしますね。

 では!

 

仮面銀行マンk

 

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