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「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」③建物評価編

公開日: : 最終更新日:2015/12/25 不動産投資編, 不動産融資大学, 融資大学

 

不動産

こんにちは^^。


仮面銀行マンkです。


今回は、不動産投資家の為のお話です。

 

「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」③についてです。

このコラムをご覧になる方は、

不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、

あえて、専門用語を使っていきます。

 

第一回目は、「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」でした。

 第二回目は、「銀行の積算評価~土地~」でした。

今回、第三回目は、「銀行審査のプロがこっそり教える~積算評価の真実~建物編」


ということで、前回の続きです。

なお、


このコラムをご覧になる方は、

不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、

あえて、専門用語を使っていきます。

不動産投資のポイント=キモ
は、

出来るだけ自己資金の支出を抑えて
逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。

加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。

不動産投資の事業計画と成長に、


金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながり

これを利用して資産と収入を拡大していくということでした。



ここまで、いいですね。
わからない方は、第二回を読んでみてください。



不動産融資では、
10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。

では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのでしょうか?

担保があるからだ。ということは何回もお話していますね。


重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。


その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。

もう一つが、


その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。

前回のおさらいから……。 

土地の価格には、


①相続税評価額路線価(国税庁)、

②固定資産税路線価(市町村)、

③公示価格(国土交通省)、

④基準地価(都道府県)


というのがある。(ー)が所轄官庁です。

でも、実はこれ以外での評価方法があります。
⑤最近のその物件の近くで、売買された事例を参考にするのです。

そして、もう一つが、
⑥業者に聞いてしまえ!ということです。

このように、①~⑥を参考に積算評価を出すわけです。
 
それらを踏まえて、本題の建物の評価に入るわけです。

建物の評価とは?

基本の算式から書いてしまいますね。

「積算評価=再調達価格×需要率×耐用残存年数×調整」
です。

基本はどこの金融機関でも違いはないと思います。

再調達価格とは、


評価時点で同じ建物を立てた時の価格です。

銀行によって、その根拠はいろいろありますが、


各法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表や、

各損害保険会社が算出している新築単価表が、

基本になっていると思います。

さあ、一気に進めます。


次は、需要率です。

これは、各金融機関でちょっと異なりますので、


融資担当者にぶっちゃけ聞いてみてください。笑

 

「御行のマンションやアパート等の共同住宅やビルの


 需要率ってどれくらいですか?」って。

おそらく、「オッ!この人プロだな….」


って思われるはずです。
あなたへの対応も、変わってきますよ。笑


横道にそれましたが、


次は耐用残存年数です。

法定耐用年数は、


①木造⇒22年
②鉄骨造⇒37年
③RC⇒47年
ですね。

ここから、残存年数を算出するわけです。

最後は、調整値。


何のこと?って感じですが、
要するに、見た目です。笑

同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、
その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。

これらを総合的に判断して、その建物の積算評価を算出します。

 

どうでしょう?
参考になりましたか?


余談なんですが、


物件探しは、
データだけで、判断してはなりません。
その地に足を運び、初めてその実態がわかるのです。

意外と皆が敬遠している物件に宝物が潜んでいることが
ありますから…..。笑

審査をいていた時、この業者なかなか上手いなあ….。
と感じることがよくありました^^。

ではまたお会いしましょう!

 

 

仮面銀行マンk

 

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