「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」③建物評価編
こんにちは^^。
仮面銀行マンkです。
今回は、不動産投資家の為のお話です。
この記事の目次
- 1 「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」③についてです。
- 1.1 前回のおさらいから……。
- 1.2 建物の評価とは?
- 1.2.1 基本の算式から書いてしまいますね。「積算評価=再調達価格×需要率×耐用残存年数×調整」です。基本はどこの金融機関でも違いはないと思います。再調達価格とは、
- 1.2.2 評価時点で同じ建物を立てた時の価格です。
- 1.2.3 次は、需要率です。これは、各金融機関でちょっと異なりますので、
- 1.2.4 次は耐用残存年数です。法定耐用年数は、
- 1.2.5 ①木造⇒22年②鉄骨造⇒37年③RC⇒47年ですね。ここから、残存年数を算出するわけです。最後は、調整値。
- 1.2.6 何のこと?って感じですが、要するに、見た目です。笑同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。これらを総合的に判断して、その建物の積算評価を算出します。
「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」③についてです。
このコラムをご覧になる方は、
不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、
あえて、専門用語を使っていきます。
第一回目は、「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」でした。
第二回目は、「銀行の積算評価~土地~」でした。
今回、第三回目は、「銀行審査のプロがこっそり教える~積算評価の真実~建物編」
ということで、前回の続きです。
なお、
このコラムをご覧になる方は、
不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、
あえて、専門用語を使っていきます。
不動産投資のポイント=キモは、
出来るだけ自己資金の支出を抑えて
逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。
加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。
不動産投資の事業計画と成長に、
金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながり
これを利用して資産と収入を拡大していくということでした。
ここまで、いいですね。
わからない方は、第二回を読んでみてください。
不動産融資では、
10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。
では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのでしょうか?
担保があるからだ。ということは何回もお話していますね。
重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。
その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。
もう一つが、
その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。
前回のおさらいから……。
土地の価格には、
①相続税評価額路線価(国税庁)、
②固定資産税路線価(市町村)、
③公示価格(国土交通省)、
④基準地価(都道府県)
というのがある。(ー)が所轄官庁です。
でも、実はこれ以外での評価方法があります。
⑤最近のその物件の近くで、売買された事例を参考にするのです。
そして、もう一つが、
⑥業者に聞いてしまえ!ということです。
このように、①~⑥を参考に積算評価を出すわけです。
それらを踏まえて、本題の建物の評価に入るわけです。
建物の評価とは?
基本の算式から書いてしまいますね。
「積算評価=再調達価格×需要率×耐用残存年数×調整」
です。
基本はどこの金融機関でも違いはないと思います。
再調達価格とは、
評価時点で同じ建物を立てた時の価格です。
銀行によって、その根拠はいろいろありますが、
各法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表や、
各損害保険会社が算出している新築単価表が、
基本になっていると思います。
さあ、一気に進めます。
次は、需要率です。
これは、各金融機関でちょっと異なりますので、
融資担当者にぶっちゃけ聞いてみてください。笑
「御行のマンションやアパート等の共同住宅やビルの
需要率ってどれくらいですか?」って。
おそらく、「オッ!この人プロだな….」
って思われるはずです。
あなたへの対応も、変わってきますよ。笑
横道にそれましたが、
次は耐用残存年数です。
法定耐用年数は、
①木造⇒22年
②鉄骨造⇒37年
③RC⇒47年
ですね。
ここから、残存年数を算出するわけです。
最後は、調整値。
何のこと?って感じですが、
要するに、見た目です。笑
同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、
その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。
これらを総合的に判断して、その建物の積算評価を算出します。
どうでしょう?
参考になりましたか?
余談なんですが、
物件探しは、
データだけで、判断してはなりません。
その地に足を運び、初めてその実態がわかるのです。
意外と皆が敬遠している物件に宝物が潜んでいることが
ありますから…..。笑
審査をいていた時、この業者なかなか上手いなあ….。
と感じることがよくありました^^。
ではまたお会いしましょう!
仮面銀行マンk
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