こんにちは^^。

仮面銀行マンｋです。

今回は、不動産投資家の為のお話です。

「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」②についてです。

今回、第二回目は、「銀行の積算評価その真実」

このコラムをご覧になる方は、

不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、

あえて、専門用語を使っていきます。

不動産投資のポイント＝キモは、

出来るだけ自己資金の支出を抑えて

逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。

加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。

実は、現在の低金利環境下では

借入金利の負担そのものは、あまり関係ありません。

つまり、決算書上の損益は当然ながら、

実際のキャツシュフローを生むこと、
 
不動産投資の事業計画と成長に

金融機関（主に銀行）がお金を貸してくれることにつながり

これを利用して資産と収入を拡大していくわけです。

通常、企業が設備資金を借りる場合、長くても５～７年が返済の期限です。

これが、不動産投資だと、１０年、２０年、超長期になると、

３０年というローンも組めます。

では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのしょうか？

それは、前回お話しましたが、

担保があるからです。

その物件の、耐用年数と、収益が上がる構造と、担保価格がポイントだ、

というお話は前回しました。

重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。

その根拠が、銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。

もう一つが、

その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。

世間の不動産投資本には「どちらの評価も大事」と書かれています。

その通りです。

どこでもこの２つの加重平均で評価を出しているはずです。

いわば、そのさじ加減が審査マンの力の見せ所でもあるのです(^O^)

金融機関によりその評価方法はまちまちでしょうが…..。

では、積算評価方法の具体的な内容についてお話しますね。

 これを知れば、あなたも、

銀行の立場からその物件を診ることがデキルようになります。

まず、土地についてです。

詳しく書けば、本１冊になりますが…..。

まず、土地の評価には、

①相続税評価額路線価（国税庁）、

②固定資産税路線価（市町村）、

③公示価格（国土交通省）、

④基準地価（都道府県）

というのがあることを頭に入れてください。

（ー）が所轄官庁です。

ちなみに、

 公示価格・基準地価の８割水準が相続評価路線評価額、

７割水準が固定資産税評価の目安です。

この４つの価格に対して、

土地の形状、奥行、接面道路事情、特殊要因等

を勘案して（事情補正といいます）

評価を出すことは、一般的にも想像がつくところです。

でも、実はこれだけではないのです。

何だと思いますか？

銀行だって、自分達の出した評価って、大丈夫かなあ…..。

ってちょっと不安なはずなんです。

そこで、どうするか……。

⑤最近のその物件の近くで、売買された事例を参考にするのです。

そして、もう一つが、

⑥業者に聞いてしまえ！ということです。

銀行は、表だっては、そういうことは言いたがりませんが、

同業者＝不動産業者の情報が、堅いことを知っているからです。

それが、その銀行の取引先なら、なおさら信用度は高いはずです。

このように、①～⑥を参考に積算評価を出すわけです。

投資家としては、

①～④は、ネットで確認できますから、当然なんですが、

⑤～⑥＝地道に足での聞き込みが、

あなたの積算評価能力を高めることになります。

つまり、

販売業者の言う、価格を鵜呑みにすることは無くなるはずです。

次回は、建物の解説をしますね。

 では！

仮面銀行マンｋ