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不動産登記マメ知識まとめ

公開日: : 最終更新日:2016/01/10 不動産投資編, 不動産融資大学, 創業融資大学, 融資大学

 

こんにちは^^。

kです。

あまり小難しい知識は必要ありませんが、

不動産投資をやる上で、

最低限必要な、不動産登記についての法律マメ知識をまとめてみました。

 

まず、不動産登記法から……。

不動産登記は、国民の大切な財産である土地や建物に関し、
不動産の表示と下記に記載する不動産に関する権利の設定、保存、移転、変更(更正も含む)、
処分の制限、もしくは消滅について、
一定の事項を国が作成し管理する帳簿(登記簿といいます)に
登記することによって、公示することで、
不動産に関する取引の安全と円滑化をはかる重要な役割を果たしています。
不動産の登記簿には土地登記簿と建物登記簿があります。
(不動産登記法)


所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権(根抵当権を含む)、賃借権、採石権

赤色ぐらい知っておけば大丈夫です^^。

 

権利は何で移動するのか?
不動産の権利の物権変動は、
当事者の意思表示の合致により権利変動の効力が生ずる。
(民法176条)

登記の役割

登記は、権利変動を第三者に対抗(主張)するためのものである(177条)とされており、
この登記には、通常「対抗力」、「権利推定力」、「形式的確定力」があるとされています。
 
 

1.対抗力とは?

 
原則として先に権利に関する登記をすることによって、
登記がない第三者(他の者)に対して、優先的に自己の権利を対抗することができます。
だからこそ、売買代金を支払い、物件の引き渡しを受けても所有権移転登記が遅れると
買主は不動産の所有権を取得できないという危険性があります。
同日に行うのが当然です
 
もし、二重売買された場合には、
民法の規定により先に登記を受けた者が不動産の権利を取得することになるからです。
登記をしないと、誰に対してもその権利を主張できないのです。

 

二重売買とは?
 
不動産所有者AからBが不動産を買ったが、
登記未了の間に同一不動産をCが買って先に登記をしてしまった場合は、
Cがその不動産を確定的に取得する。
(Cが二重譲渡につき悪意でも、社会生活上正当な自由競争による取引の範囲内であれば取得できる。)
悪意とは、そのことを知っていたということです  

上の例外がコレです。

二重売買(背信的悪意者)
Bは、所有者Aから不動産を買ったが、
Cは、登記が未了なことに目をつけて、
Bに高く売りつけて儲ける目的で、その不動産をAから買い取って、
先に登記をした場合は、
いわゆる「背信的悪意者」となるので、
登記がなくてもBはCに対して対抗できる。       
 

2.権利推定力 

登記がされている以上、そのとおりの権利変動があったものと推定されるということ
つまり、登記簿に所有者として記載された者は、所有者と推定され
所有者でないと主張する者は、その者が所有権を取得していないことを証明しない限り、
その所有権を否定できないということ。
 

3.形式的確定力 

登記が存在する限り、その有効無効を問わず、
その後の登記手続きはこれを無視して行うことはできません。
つまり、わが国では、登記には公信力を認めていないのに、
民法では、登記に公信力をほぼ認めたと理解できます。
公信力 
わが国では、登記には公信力を認めていないので、
登記簿を信頼して取引しても、
その権利を有しない登記簿上の名義人から権利を譲り受けても有効に権利を取得できません。
その不実な登記を信用して不動産を買っても、
その者が無権利者の場合には、所有権を取得することはできないのです。
 
そんなこと言ったら、怖くて不動産取引が出来ないですよね?
そういう時は、
登記が虚偽であることについて、
真の権利者が、わかっていてそのまま放置していた場合など責められる理由があるときは、
善意な(何も知らない)取引の相手方は保護されることになります。
これを、民法第94条第2項の類推適用事例といいます。

不動産取引では、

登記がすべてだということがよくおわかりいただけたと思います。

よく理解しておきましょう^^

 

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