こんにちは^^。
仮面銀行マンkです。
今回は、不動産投資家の為のお話です。
「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」④についてです。
このコラムをご覧になる方は、
不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、
あえて、専門用語を使っていきます。
第一回目は、「審査のプロが暴露する銀行の担保評価の仕組み」でした。
第二回目は、「銀行の積算評価~土地~」でした。
第三回目は、「銀行審査のプロがこっそり教える~積算評価の真実~建物編」
ということで、お話進めます。
なお、
このコラムをご覧になる方は、
不動産融資の知識は最低限お持ちだと思いますので、
あえて、専門用語を使っていきます。
不動産投資のポイント=キモは、
出来るだけ自己資金の支出を抑えて
逆に銀行からの借入金は出来るだけ多くする。
加えて、いかに長期の融資を受けられるかです。
不動産投資の事業計画と成長に、
金融機関(主に銀行)がお金を貸してくれることにつながり
これを利用して資産と収入を拡大していくということでした。
ここまで、いいですね。
不動産融資では、
10年、20年、超長期になると、30年というローンも組めます。
では、なぜ不動産融資ではそんな長期の融資が組めるのでしょうか?
担保があるからだ。ということは何回もお話していますね。
重要なのは、担保価格つまり銀行が不動産を処分できる価格です。
その根拠が、
銀行側からみると、積算価格という評価基準になってくるのです。
もう一つが、
その事業の収益性の観点からみると、収益還元価格という評価基準になります。
では、収益評価方法の具体的な内容についてお話しますね。
いきなり、算式を載せます^^。
収益評価=(年間収入ー年間必要経費)÷還元利回り
が一般的です。
○年間収入
新築の場合、満室収入を10%か20%減額して算定します。
(つまり、予想空室率を10%~20%見込んでいるわけです。)
中古物件の場合、現状の収入と新築より厳し目に視た予想空室率(例30%)
のどちらか低いほうを採用します。
○年間必要経費
これには、固定資産税、火災保険料、修繕費、減価償却費、諸経費等が含まれます。
○還元利回り
これは、各銀行とも微妙に違うと思います。
一般的には、8%~10%程度です。
特に、地域性、希少性等によって違いが出てきます。
つまり、
この還元利回りが、
審査のキモになるのです。
その、物件があるエリアの将来性、そのエリアの人口予想等…..。
普段は、8%~10%でいいと思います。
以前お話した、積算評価とこの収益評価を自分なりに計算して、
投資物件購入の際、判断してみてください。
仮面銀行マンk
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