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不動産取引のマメ知識:瑕疵担保責任とは?

公開日: : 不動産投資編, 不動産融資大学

こんにちは^^。

kです。

あまり小難しい知識は必要ありませんが、

不動産投資をやる上で、

最低限必要な、不動産取引のマメ知識を解説しています。

 

瑕疵担保責任とは、
 
売買の目的物に瑕疵(=その物に欠陥がある状態)があり、
 
それが取引上要求される通常の注意をしても気付くことができない場合に、
 
売主が買主に対して負う責任をいいます。
 
 
この場合、買主は瑕疵があることを知った時から、
 
1年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができますし、
 
また瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、
 
契約を解除することもできます。
 
そして、いずれの請求をする場合も、
 
売主に過失(瑕疵があるということを知らなかった)があることは要件ではありません。
 
したがって、あなたの場合、雨漏りという瑕疵があることを知った時から、
 
1年以内であれば売主が雨漏りの瑕疵を知らなかった場合でも、
 
雨漏りによって生じた損害の賠償を請求できます。
 
 
その雨漏りの原因が、建物の重要な部分の欠陥によるもので、
 
その欠陥を修繕することが事実上不可能な場合など、
 
その瑕疵により売買契約の目的を達することができない場合は、
 
売買契約そのものを解除することも可能です。
 
 
中古物件の場合
 
売主の瑕疵担保責任が、
 
契約によって免除されている場合も多く、
 
この場合、
 
瑕疵があったとしても原則として売主(不動産業者ではない)に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。
 
というのは、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、
 
瑕疵があることもある程度予想されるからです。
 
 
なので、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べる必要があります。
 
但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、
 
売主が瑕疵を知っていて、敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、責任を負います。
 
 
しかし、売主が不動産業者の場合は、
 
瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、
 
買主に不利な特約は無効とされ、
 
目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は、
 
瑕疵を発見してから1年間は責任を負うという民法の原則に従います。
 
 
 
新築物件の場合
 
平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行後は、
 
全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
 
 
新築住宅の請負人または売主は、住宅取得者に対して、
 
構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や
 
屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、
 
引渡の日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。
 
 
これに反する特約を設けても、買主に不利な特約は無効となります。
 
 
但し、自然劣化等によって生じた不具合と、
 
売買の際に通常の点検で発見できたような欠陥についても、
 
保証の対象外になりますので注意が必要です。
 
 
 
瑕疵担保責任の根拠条文
 
民法第570条(売主の瑕疵担保責任)
 
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。
ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
 
民法第566条(地上権がある場合等における売主の担保責任)
 
1)売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、
買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、
買主は、契約の解除をすることができる。
この場合において、
契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2) 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称したのち地役権が存しなかった場合
 及びその不動産について登記した賃貸借があった場合について準用する。
 
3) 前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、
 買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。
 
以上が民法の根拠です。
 
宅建業法第40条(瑕疵担保責任についての特約の制限)
 
1) 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は、建物の売買契約において、
 その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
 民法第570条において準用する同法第566条3項に規定する期間について
 その目的物の引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
 同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
 
2) 前項の規定に反する特約は、無効とする
 

以上です。

 

仮面銀行マンk

 

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